清华大学报告认为10年内房价涨幅仅次于3城市2016年2月24日，清华大学恒隆房地产研究中心与北京大学林肯研究院城市发展与土地政策研究中心联合公布了2015年第四季度中国典型城市住房同质价格指数(CQCHPI)。CQCHPI指数通过去除区位和住房品质差异因素的影响，最大限度地确保了房价指数的同质哈密顿，目前包括北京、上海、天津、深圳、成都、沈阳、武汉和西安八个典型城市的中心城区(不不含远郊区县)。CQCHPI新建商品住房价格指数表明，中国主要热点城市的新建商品住房价格在2015年第四季度依然维持较慢下跌势头，但涨幅较2015年第三季度早已有所回升。2015年第四季度，典型城市新建商品住房价格较上 一季度下跌3.0%，涨速比上季大幅度回升了2.6个百分点。

尽管涨速放缓，但本季度房价比起上年同季仍下跌了10.3%。黄金十年经济快速增长红利多为房地产业所提供，房地产发展模式尚待新的检视。

从一个较长的历史时段来检视中国城市房价，就不会找到完全所有城市的房价都经历了极大的涨幅。CQCHPI新建商品住房指数表明近十年典型城市的房价都下跌难以置信，一线城市最为引人注目。从2006年第一季度到2015年第四季度十年间，典型城市房价总体下跌255.1%，年均下跌13.5%，涨速比同期9.5%的GDP年均增长率高达42%。这意味著房地产业财富挤满速度近超强其它产业财富建构速度，有所不同群体的财富差距由此拉大，中低收入阶层住房艰难问题高度突显。

典型城市中，十年房价涨幅前三位城市依序为：深圳房价总体下跌508.5%、年均下跌 20.4%;上海房价总体下跌384.6%、年均下跌17.6%;北京房价总体下跌380%、年均下跌17.5%。十年房价涨幅后三位城市依序为：沈阳房价总体下跌128.8%、年均下跌8.9%;西安房价总体下跌132.9%，年均下跌9.1%;成都总体下跌137.1%、年均下跌9.3%。

金融与宏观政策因素对房价的影响力趋弱，房价走势则更好地为城市特性及区域性因素所主导。分城市的CQCHPI新建商品住房指数表明，各个城市之间的差异很 大，而且2015年第四季度各个城市的房价展现出经常出现更进一步分化。主要一线大城市房价呈现出较慢下跌势头，环比涨幅之后不断扩大或最少维持在高位。

尤其对北京和上海而言，2015年第四季度的房价下跌是全年涨幅的主要贡献者。也有武汉等部分二线城市住房市场在第四季度沦为新兴热点，造就全年房价涨幅经常出现一定上升。但多数二线城市并没从本轮房地产下跌行情利润很多，不少城市在第四季度反而呈现出房价之后回升的情况。明确而言，上海在2015年第四季度的环比涨幅高达8.0%，较上季度的2.6%不断扩大很多，表明上海房价仍正处于加快下跌的地下通道，虽然2015年全年上海房价涨幅只有15.2%，但第四季度的大翘尾表明上海在2016年上半年很有可能面对极大的房价掌控压力。

深圳2015年第四季度环比涨幅为7.6%，虽然次于上海，但较第三季度的26.2% 早已有显著回升，然而深圳2015年全年房价总计涨幅低约十分难以置信的54.2%，如此极大的房价涨幅一方面体现了深圳高新技术产业的红火，同时也有可能蕴含着不理性的市场气氛。比起深圳和上海，北京中心城区新建商品住房市场在2015年度的增长率并远比很高，全年总计涨幅为5.7%(但如将远郊区县包括在内 全年总计涨幅将超过9.2%)，这与北京自住型商品房占到比不断扩大有关，同时北京中心城区的交易量比起于远郊区县之后下降。作为定一线城市的天津，虽然房价在2015年第三季度经常出现9.1%的环比涨幅，但在2015年第四季度经常出现显著降温，该季度环比涨幅严重不足0.1%，指出天津的本轮房价下跌行情有可能经常出现强弩之末的态势。

在二线城市中，武汉和西安展现出比较更为火热，武汉中心城区2015年第四季度的房价环比涨幅为3.1%，甚至低于北京，造就了2015全年下跌了5.1%;西安的楼市情况与武汉类似于，2015年第四季度的房价环比涨幅为2.8%，是2015全年4.7%涨幅的仅次于贡献者; 然而，曾多次的明星城市沈阳的楼市在2015年展现出十分黯淡，虽然第三季度一度有1.0%涨幅，但第四季度房价车祸地调头向上，经常出现1.6%的环比暴跌，造成2015年全年只有1.1%的涨幅;成都情况与沈阳类似于，2015年除了第三季度基本仍然在小幅阴跌，第四季度的跌幅是0.3%，全年的跌幅是 0.2%。CQCHPI存量住房价格指数与CQCHPI新建商品住房价格指数体现了完全一致的信息。CQCHPI存量住房价格指数贞 必，2015年第四季度北京、上海、深圳和天津这四个核心城市的二手住房加权平均价格指数环比下跌7.1%，环比涨速比上季度提升2.5个百分点，全年上 涨17.8%。2015年第四季度各城市房价环比涨速从低到较低依序是深圳(12.7%)、上海(7.3%)、天津(3.9%)和北京(3.0%)。

2015年第四季度其余四个二线城市二手住房价格环比变化完全为0，涨速比上季上升0.9个百分点。各城市二手住房价格环比涨速从低到低次为武汉 (2.0%)、成都(0.9%)、西安(-0.9%)沈阳(-0.7%)。财富分配与住房市场需求空间结构经常出现明显变迁，各大城市财富相反以金 融服务、科技创新等为代表的新兴产业板块挤满，而传统产业板块购房市场需求比较上升。CQCHPI存量住房区位子市场指数表明，各大城市内部，新兴板块尤其是金融服务产业板块房价涨速居首，传统商圈房价下跌比较力弱。

从存量住房价格在2015年第四季度的同比涨速看，各区位子市场中，深圳后海板块(比上年同季 下跌57.9%，折合)、北京金融街板块(27.7%)、上海陆家嘴板块(15.0%)、天津滨江道板块(12.3%)、成都工业园南区板块(8.4%)、 武汉光谷板块(8.4%)、沈阳华南区板块(-0.9%)、西安曲江新区板块(-1.1%)等金融服务或新兴业产业板块，皆在各自的城市板块中房价展现出最 欠佳或尤为抗跌;而深圳东门-翠竹板块(44.2%)、北京国贸CBD板块(17.6%)、下跌徐家汇板块(11.2%)、武汉江汉路板块(5.9%)、成 都建设路口板块(4.7%)、沈阳青泥洼板块(-2.0%)、西安钟楼板块(-3.2%)等传统商圈皆在各自的城市板块中房价展现出较强或垫底。住房产品市场需求结构大大升级，低端住宅产品仍然为市场所广泛冷玉女。CQCHPI存量住房户型面积子市场指数表明，小户型住房市场增长速度有所上升，中大户型时代于是以到来。

从存量住房价格同比上年同季涨速看，在八个典型城市中，有上海、深圳、天津、沈阳、武汉、成都和西安7个城市房价展现出最差或尤为抗跌的套型皆在120m2以上;有上海、天津、成都、武汉4个城市中房价展现出最好的套型皆在90m2以下。只有北京较为类似，在低企房价的压力下，70m2以下住房同比涨幅最低，140m2以上住房同比涨幅低于。

产品市场需求结构的变化，与居民家庭财富快速增长、消费观念变化、住房水平提升以及二胎政策的发售都有一定关联。2015年第四季度，在简单的国内国际经济形势下，虽然城市间分化特征愈发引人注目，但典型城市房价总体稳中有进，仍未再次发生系统性风险。

这既归功于政府的住房政策需要根据市场形势及时调整，也归功于经济结构转型带给的新的楼市机遇。局部低库存、资本市场动荡不安、汇率波动、经济增长速度上调等，都对楼市构成向上的压力。但利率上调、住房信贷政策的大大严格、出租汽车政策的更进一步弱化、计划生育政策的调整等，在一定程度弱化了国内国际经济低迷对楼市的冲击。

一线城市金融和科技功能的增强，也对其房价构成有力承托。2016年，尽管国内国际经济形势将更为复杂多变，但由于政府政策反对力度的持续增大，中国城市房价经常出现整体硬着陆的可能性较小，但仍必须重点注目以下三种局部房价风险：一是2015年房价上涨的城市如深圳等，随着投机市场需求和不理性购房热涨潮，房价有较慢消息传递 的风险;二是部分高铁明星城市如武汉等，由于高铁网络带给的经济、人口结构变迁具备相当大的不确定性，兴旺的楼市不存在退热的风险;三是一些住房库存过低、去化周期较长的城市，如天津、成都等，楼市有持续阴跌、有价无市的风险。2016年及未来更长的时期，中国城市体系将再次发生根本性调整，城市功能将更进一步分化，部分城市房价在波动中将步入新的发展机遇。世界级的城市与城市群将构成，其房价也将与国际住房市场共进退，如北京、上海、深圳等房价将逐步 与世界餐馆明星城市正处于同一水准;另一方面，由于交通通信技术的长足进步，以及一线城市服务半径的不断扩大，部分二线城市服务功能将比较发育，其房价也无法有很好的展现出;但在城市群内，新兴城市将大大兴起，沦为楼市新的增长点。

在各大城市内部，优质学区、高端服务业聚集区、科技创新板块等，其房价展现出及抗跌能力都将较其它板块低;而传统商业中心、制造业聚集区等，由于产业地位的比较上升和居住于环境不欠佳，其房价将比较其它板块难涨而易跌。从产品结构看，随着舒适型住房观念的蔓延，中大户型产品的吸引力要低于小户型。

针对当前及未来房价变化的新动向，我们建议研发企业迎合市场形势减少住房价格、调整产品结构，建议政府以提升居民住房缴纳能力为中心来设计住房涉及政策。明确而言，一是研发企业对滞销产品，不应退出幻想主动降价，防止被债务拖累;二是研发企业不应调整经营策略，侧重研发性价比低、能慢建快销 的住房产品，防止囤地和高价抢走地，同时不应挖出提升房地产服务的价值;三是政府应当希望发展低价可开销的商品住房产品，通过税费免除、土地出让优惠、合理规 划出、制度创意等手段，不断扩大低价可开销普通商品住房供应，给与中低收入阶层较低成本取得商品住房的机会，构建藏极富民;四是政府应当希望更进一步减少城镇居民购房压力，如实施按揭贷款利息抵扣个税政策，免除普通商品住房的营业税、契税、个人所得税等交易税费，对居民首次出售普通商品给与有助于补贴等。

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